Судебная практика о понуждении к заключение договора аренды земельного участка


Арбитражные споры Договор — это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств. Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации далее — ГК РФ, Кодекс к числу основных начал гражданского законодательства относит свободу договора.

Статья 421 названного Кодекса, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положениям статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Однако возможность к заключению понуждения договоров весьма ограничена. С учетом срочного характера арендных обязательств представляется интересным в сфере рассматриваемой проблемы вопрос о праве арендатор а на возобновление арендных отношений.

Иски об обязании заключить договор аренды на новый срок Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии письменного уведомления, которым он известит арендодателя о своем желании заключить новый договор до истечения срока прежнего. Данное уведомление приобретает решающее значение лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом.

Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа рассмотрены кассационные жалобы по ряду дел, связанных с исками об обязании заключить договор аренды на новый срок. Предприниматель обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к потребительскому обществу о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения и обязании ответчика заключить с ним договор аренды на новый срок. Решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в иске отказано.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция сослалась на положения статьи 621 ГК РФ, предусматривающей при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, но не устанавливающей права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего.

Кассационный суд указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что ответчик заключил либо намеревался заключить договор аренды спорного помещения с каким-либо другим лицом и что преимущественное право истца на заключение договора на новый срок кем-либо оспорено.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга КУГИ обратился в арбитражный суд с иском к общественной организации об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений путем выселения организации из занимаемых помещений. Ответчик заявил встречный иск о понуждении КУГИ заключить договор аренды спорных помещений. Решением суда организация выселена из занимаемых помещений, в удовлетворении встречного иска отказано.

Споры, связанные с понуждением к заключению договоров

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено в части отказа в удовлетворении встречного иска, иск организации оставлен без рассмотрения. Кассационная инстанция отменила постановление апелляционной инстанции в части отмены решения суда и оставления без рассмотрения иска организации. Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска оставлено в силе. В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом КУМИс учетом уточнения исковых требований, о признании за ним права на заключение договора аренды нежилого помещения, обязании ответчика заключить с ним договор аренды вышеуказанного помещения на новый срок на условиях договора с победителем торгов, ссылаясь на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ.

Решением суда в иске отказано.

Таким образом, в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ арендатору не предоставлено право требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды на новый срок, поскольку данной нормой при отсутствии определенных обстоятельств предусмотрено только право арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды или возмещения убытков. Иски об обязании заключить договор на основании субаренды Иначе разрешается вопрос о понуждении к заключению договора аренды имущества, находящегося в пользовании субарендатора.

Статьей 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду поднаем и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу перенаем. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договор аренды. В соответствии со статьей 618 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды только в пределах оставшегося срока аренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Акционерное общество субарендатор обратилось в арбитражный суд с иском к другому акционерному обществу об обязании заключить с ним договор аренды помещения на срок с 31.

В обоснование своих требований истец сослался на то, что договор аренды помещения, заключенный на срок до 30. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. При этом кассационная инстанция указала, что истец мог требовать заключения с ним договора только на срок до 30. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в иске отказано. Из материалов дела видно, что Администрация арендодатель и Торговый дом арендатор заключили договор от 29.

Администрация и Торговый дом заключили договор аренды муниципального имущества от 11. Данный договор от 11. Полагая, что действие договора субаренды от 27. Данное требование Администрация оставила без удовлетворения. Суд первой инстанции обоснованно счел подлежащим удовлетворению требование истца о заключении с ним договора аренды в судебном порядке в соответствии с требованиями гражданского законодательства, поскольку в данном случае имело место нарушение предоставленного статьей 618 ГК РФ права истца на заключение с Администрацией договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды, судебная практика о понуждении к заключение договора аренды земельного участка условиях, соответствующих условиям прекращенного договора от 29.

Закон предусматривает возможность обращения заинтересованной стороны в суд с иском о понуждении другой стороны, обязанной заключить договор аренды, к заключению соответствующего договора в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Иски о понуждении заключения договора аренды земельного участка Вопрос о понуждении к заключению договора аренды земельного участка в связи с переходом права собственности на расположенную на данном участке недвижимость в судебной практике разрешался по разному. Федеральным законом от 16. Ранее согласно статье 37 действовавшего Земельного кодекса РСФСР 1991 года при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходило и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками.

Однако ни данной нормой, ни другими правовыми актами вопрос заключения аренды земельного участка в случае перехода права собственности на находящуюся на земельном участке недвижимость не регулировался. Требование об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в этом случае могло быть основано только на пункте 4.

В соответствии с пунктом 4. При этом при разрешении споров о понуждении новым собственником заключить договор аренды земельного участка, на котором находился приобретенный объект, суд исходил из того обстоятельства, м ожет ли данный объект быть отнесен к недвижимому имуществу. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга КУГИ о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях предлагаемого проекта договора.

В обоснование своих требований истец сослался на приватизацию им двух ангаров, находящихся на спорном земельном участке, и указал, что в соответствии с законодательством о приватизации и статьей 37 Земельного кодекса РСФСР он вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка. Решением суда исковые требования в части заключения договора аренды удовлетворены.

Статьей 35 действующего в настоящее время Земельного кодекса РФ 2002 года предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно изученной практике разрешаемые судами в настоящее время споры рассматриваются с учетом данной нормы.

Больше материалов по теме:

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга КУГИ о понуждении заключить договор аренды земельного участка на условиях представленного истцом проекта договора.

Решением суда, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Как видно из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 31.

Основанием возникновения права явился договор купли-продажи от 23. В кассационной жалобе КУГИ сослался на наличие спора о праве на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом далее — Леноблкомимущество и Фонду имущества о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Ленинградский областной комитет по земельным ресурсам и землеустройству и Квартирно-эксплуатационная часть Выборгского гарнизона Ленинградского военного округа.

Решением в удовлетворении иска отказано. К участию в деле в качестве третьего лица привлечены Северо-Западное отделение Российского фонда федерального имущества и Российский фонд федерального имущества. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Если при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества стороны определили правовую судьбу земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, заинтересованная сторона вправе требовать заключения с ней соответствующего договора, касающегося пользования земельным участком на основании существующей договоренности.

Разрешая споры о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, суды руководствуются положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками объектов недвижимости, предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, или приобретение права аренды на данные участки.

Однако на практике возникал вопрос о том, к кому заинтересованная сторона должна предъявлять иск о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. В ряде случаев соответствующие иски предъявлялись к областным фондам имущества и российским фондам федерального имущества. Вместе с тем в соответствии с положениями пункта 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона от 21. При этом Закон о приватизации не содержит положений о фондах имущества как продавцах государственного и муниципального имущества, за исключением указания в пункте 1 статьи 6 на то, что Правительство РФ может поручить выполнение функции по продаже приватизируемого федерального имущества от его имени специализированному государственному учреждению. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования Комитет о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора, представленного истцом.

Решением суда между Комитетом и Обществом заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Постановлением кассационной инстанции решение отменено. В следующем деле закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии и Комитету по управлению судебная практика о понуждении к заключение договора аренды земельного участка имуществом области КУГИ об обязании надлежащего ответчика заключить договор купли-продажи четырех земельных участков.

В обоснование своих требований истец сослался на то, что ему на праве собственности принадлежат автозаправочные станции, расположенные на упомянутых земельных участках. Суд обязал мэрию города заключить с обществом договор купли-продажи земельных участков на условиях предложенного истцом проекта. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение отменено. Дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом кассационная инстанция указала на то, что суд первой инстанции не проверил компетенцию мэрии по заключению договоров купли-продажи спорных земельных участков, не исследовал вопрос о том, входили ли автозаправочные станции, расположенные на спорных земельных участках, в состав какого-либо приватизированного имущества и каким органом принималось решение о приватизации государственного муниципального имущества.

Согласно сложившейся практике при определении цены выкупа земельного участка суд исходит из того, что цена выкупа участка должна определяться на момент вынесения судом решения о заключении договора, то есть применению подлежит порядок расчета выкупной цены, установленный законодательством, действующим на момент вынесения судом решения, а не на дату подачи заявки.

Досудебный порядок заключения договоров Статьей 445 ГК РФ, предусматривающей заключение договора в обязательном порядке, определен досудебный порядок заключения договора.

В случае несоблюдения досудебного порядка суд в соответствии с положениями пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе оставить исковое заявление без рассмотрения. Практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по рассмотрению споров о понуждении к заключению договоров в случае несоблюдения досудебного порядка заключения договора единообразна и построена на соблюдении требований названной нормы.

Однако следует обратить внимание на следующее. В случае оставления иска без рассмотрения дело по существу не рассматривается, следовательно, суд не должен устанавливать обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и подлежащие доказыванию при рассмотрении спора по существу. Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к КУГИ о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений, ссылаясь в обоснование своих требований на уклонение от заключения договора аренды КУГИ, издавшего на основании решения городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости распоряжение о предоставлении обществу в аренду нежилого помещения.

Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В кассационной жалобе КУГИ просил исключить из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции вывод, сделанный по существу. При этом кассационная инстанция указала, что установить наличие у КУГИ обязанности заключить договор в данном случае возможно только по результатам исследования обстоятельств и действий сторон, предшествовавших обращению общества с иском в суд, и что данный вопрос входит в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении дела по существу.

В особую категорию следует выделить споры по искам о понуждении к заключению договоров энергоснабжения данные договоры в силу своей специфики носят публичный характер.

Полезно знать:
Решение земельных споров в рамках земельного кодекса РФ

Статья 426 ГК РФ к публичным договорам относит договоры, заключенные коммерческой организацией и устанавливающие ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которым сторона вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском к другой стороне, заключение договора для которой является обязательным.

Статьей 539 названного Кодекса предусмотрено, что договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Возможность заключения договора энергоснабжения напрямую связывается законодателем именно с наличием у абонента соответствующего энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, а также возможностью обеспечения учета потребленной энергии. Кооператив обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу об обязании заключить договор энергоснабжения.

Решением суда иск удовлетворен.

ВИДЕО: Договор аренды недвижимости. Судебная практика и Гражданский кодекс